Hak Kepemilikan Tanah di Atas Air: Belajar dari Kasus HGB di Atas Permukaan Laut dalam Perspektif Regulasi & Penilaian Aset

• Pendahuluan
  Indonesia sebagai negara kepulauan dengan lebih dari 17.000 pulau memiliki potensi besar dalam hal pengelolaan wilayah laut dan pesisir. Salah satu topik yang sering menjadi perbincangan adalah mengenai hak kepemilikan tanah di atas air, khususnya terkait dengan hak atas tanah yang berada di atas permukaan laut, seperti yang terjadi pada kasus Hak Guna Bangunan (HGB) di atas laut. Diskusi mengenai hal ini semakin penting mengingat perkembangan pesat dalam pembangunan infrastruktur maritim, wisata, dan perumahan di kawasan pesisir dan laut.
  
  Dalam konteks tersebut, salah satu acara yang menarik untuk dicermati adalah seminar yang diselenggarakan oleh MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia), yang mengangkat topik "Hak Kepemilikan Tanah di Atas Air: Belajar dari Kasus HGB di Atas Permukaan Laut dalam Perspektif Regulasi & Penilaian Aset." Acara ini memberikan wawasan terkait peraturan hukum yang berlaku, serta tantangan yang dihadapi oleh para pemangku kepentingan dalam memberikan penilaian terhadap tanah yang berada di atas permukaan laut.
   
• Hak Guna Bangunan (HGB) di Atas Permukaan Laut
  Salah satu jenis hak atas tanah yang sering diperoleh oleh individu atau badan hukum untuk pengembangan properti di atas perairan adalah Hak Guna Bangunan (HGB). HGB di atas laut memberi izin kepada pemegang hak untuk membangun dan mengelola bangunan di area yang sebelumnya tidak dianggap sebagai tanah tetap. Di Indonesia, peraturan mengenai HGB ini mengacu pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang mengatur kepemilikan tanah secara umum, namun penerapannya di atas air memiliki tantangan tersendiri.
   
• Regulasi yang Mengatur Tanah di Atas Air
  Pengelolaan hak kepemilikan tanah di atas air tidaklah sederhana. Regulasi yang ada di Indonesia, terutama terkait peraturan peruntukan ruang laut dan pesisir, sangat dinamis. Salah satu regulasi penting yang perlu diperhatikan adalah Undang-Undang No. 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil yang memuat ketentuan tentang ruang pesisir sebagai bagian dari sumber daya alam Indonesia yang harus dilestarikan.
  
  Selain itu, dalam hal HGB di atas laut, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 1 Tahun 2020 tentang Pemberian Hak Atas Tanah di Atas Laut juga memberikan aturan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian hak atas tanah di atas laut. Namun, implementasi dari peraturan ini sering kali menghadapi tantangan dalam hal pengawasan, perizinan, serta penataan ruang yang sering tumpang tindih antara kebijakan pemerintah pusat dan daerah.
   
• Perspektif Penilaian Aset
  Dari sisi penilaian aset, tanah yang berada di atas air memiliki karakteristik unik. Oleh karena itu, diperlukan pendekatan khusus dalam melakukan penilaian aset terhadap properti yang terletak di atas permukaan laut. Salah satu hal yang perlu dipahami adalah bahwa tanah di atas laut tidak dapat diperlakukan dengan cara yang sama seperti tanah di daratan. Faktor-faktor seperti arus laut, perubahan pasang surut, dan pergerakan tanah menjadi pertimbangan penting dalam penilaian aset. Selain itu, aksesibilitas, peraturan zonasi, serta keberlanjutan penggunaan lahan juga menjadi faktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut.
  
  Sebagai contoh, dalam hal penilaian aset untuk pemberian HGB di atas laut, seorang penilai harus mempertimbangkan potensi risiko lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti tersebut. Hal ini termasuk risiko abrasi pantai, kenaikan permukaan air laut akibat perubahan iklim, serta dampak dari bencana alam seperti tsunami atau gempa bumi.
   
• Tantangan dan Solusi 
  Dalam seminar yang diselenggarakan oleh MAPPI, sejumlah tantangan yang sering dihadapi dalam pengelolaan hak kepemilikan tanah di atas air dibahas dengan mendalam. Beberapa tantangan tersebut antara lain:
  
  Perubahan Regulasi yang Cepat
  Regulasi yang sering berubah, baik di tingkat nasional maupun daerah, menyebabkan ketidakpastian hukum bagi para pemegang hak atas tanah di atas laut. Ini menjadi hambatan utama dalam perencanaan dan pengembangan jangka panjang.
  
  Risiko Lingkungan
  Keberlanjutan tanah yang berada di atas laut sangat dipengaruhi oleh kondisi alam dan cuaca. Risiko-risiko tersebut harus diperhitungkan dalam setiap langkah pengembangan atau penilaian aset.
  
  Penegakan Hukum yang Lemah
  Seringkali terjadi pelanggaran peraturan dalam pengelolaan tanah di atas air, baik dalam bentuk penggunaan lahan yang tidak sesuai peruntukan maupun perizinan yang tidak jelas.
  
  Untuk itu, MAPPI merekomendasikan solusi yang berbasis pada perencanaan tata ruang yang lebih terintegrasi, pengawasan yang lebih ketat terhadap perizinan, serta pendekatan penilaian aset yang mempertimbangkan faktor risiko lingkungan dan perubahan iklim.
   
• Kesimpulan
  Kasus HGB di atas permukaan laut memberikan pelajaran penting mengenai tantangan dalam pengelolaan dan penilaian hak kepemilikan tanah di area yang bukan merupakan daratan tetap. Dalam perspektif regulasi, meskipun sudah ada aturan yang mengatur tentang hak atas tanah di atas laut, implementasinya masih memiliki tantangan terkait dengan perubahan kebijakan dan perizinan yang kompleks. Sementara itu, dalam penilaian aset, pendekatan yang lebih berhati-hati perlu dilakukan dengan mempertimbangkan berbagai faktor eksternal yang mempengaruhi keberlanjutan dan nilai properti tersebut.

Seminar yang diadakan oleh MAPPI tentang topik ini telah berhasil mengumpulkan pemangku kepentingan dari berbagai sektor, dan memberikan wawasan yang lebih baik dalam menghadapi tantangan dan merumuskan solusi yang dapat diterapkan dalam pengelolaan tanah di atas air. Sebagai negara kepulauan, Indonesia harus semakin cermat dan hati-hati dalam mengelola tanah di atas air untuk memastikan keberlanjutan pembangunan dan perlindungan terhadap ekosistem pesisir yang sangat penting.